2022年4月11日朝刊The GUAM Daily Postより翻訳、抜粋、要約
グアムで手頃な価格の住宅を探していると、選択肢が限られ、コンディションの良い住宅なら30万ドル以上かかることに気がつくでしょう。20万ドル以下の良い家が見つかる時代は終わったというのが専門家の見方。グアム不動産協会のエリザベス・ドゥエナス会長は、火曜日のグアム住宅シンポジウムの中で、市場に出ている住宅は196軒であるが、半分の98軒は契約中で売却のクロージングを待っている状態だという。
水曜日に掲載された住宅で、価格が$400,000以下のものは24軒だけ。リストの中で最安値の独立型住宅は、850平方フィートで273,000ドルで提供されている。住宅購入までの道のりは、家探しや購入資金を調達する金融機関探しなどが必要となり、手頃な価格の住宅を購入することは困難な状態だ。
CornerStone Valuation Inc.の社長は、過去23年間の不動産市場のでは年間平均は838戸の住宅が販売されてきたという。「2021年には約864件が一戸建て住宅、359件がコンドミニアムユニットの売買がありました。私たちの市場はかなり小さく、供給が追加されるとかなり早く市場が混乱します。それゆえ、最も成功する開発は段階的に行われるのです」と言う。例えば、最も新しい分譲地はパラダイス・エステート。380戸で段階的に建設されることで、市場が供給を吸収する時間ができる。
2003年、多くのグアム住民がグアムから米国本土に脱出したとき、住宅の中央値は11万5000ドルだったと言う。2021年になると、中央値は38万ドルになっている。グアムでは購入者の大半が頭金なし、決算費用を住宅ローンに転嫁した（退役軍人援護）ローンを利用しているため価格が高騰している。また、限られた新規供給と面倒な許認可プロセスによる高い建設コストが、新規供給の市場参入と需要増のマッチングを阻んでいると述べる。
「中央値でおすすめは26万9000ドルのコンドミニアム。始めて不動産購入を考えている若い新婚カップルにはコンドミニアムの中にはまだ手頃な価格帯のものもあるので、まずはコンドミニアム市場から始めてみてはいかがでしょうか」とアドバイスする。新築住宅の建築費は決して安くはない。1999年以降の新築住宅建設許可は、1平方フィートあたり143ドルから550ドルで、中央値は272ドルである。
つまり、開発者が家を建てて市場で売ろうとするのは、コストだけですでに1平方フィートあたり200ドル、2,000平方フィートの家なら40万ドルになってしまう。この費用には、土地の購入やその他の間接的な費用は含まれていない。さらに低金利とはいえ、金利は上がり始めている。低金利は価格上昇の大きな要因の一つで、ここグアムでの価格上昇と住宅の中央値、そして金利の低下との間に強い相関関係があるこという。4月4日現在、住宅ローンの30年金利は4.25％。これまで金利3％で52万ドルの家を買えていた人たちが、46万ドルの家しか買えなくなるという計算になる。
残念ながら、建設費の高騰が課題
年間約2,000万ドルの税額控除で以前は100戸を建設できたが、建設費の高騰で戸数が少なくなっている。住宅取得にかかる費用が高いため、多くの島民がより手頃な価格の住宅を求めて島外に移住するようになっている。フタペアさんによると、グアムは住宅コストがひどく割に合わないと評価されているそうです。
住宅価格の中央値を世帯収入の中央値で割ると、価格が収入に見合っているかがわかる。スコアが3以下なら手頃、5.1以上ならとても手が届かないということになるとされ、グアムのスコアは5.3、つまりとても手が出ないという価格帯になっていることになる。グアムの住宅価格の問題は複雑で、グアムがコントロールできない供給の途絶や資材の価格、金利などが背景にある。
専門家が提起する住宅をより手頃な価格にするためのアイデアのひとつは、土地所有者に住宅建設の権限を与えるというもの。「5種類の建築許可証と間取り図を用意し、すぐに建てられるようにして、家を建てたい地元の地主に提供し、彼らが自分で建てられるようにすることです。そうすることで、すでに土地を持っている人たちが自分のユニットを建設する力をつけることができると思うのです」と述べた。グアムには未開発の土地が余っており、3分の1はグアム政府、3分の1は連邦政府、残りの3分の1は民間所有である。グアム政府が所有する土地を活用し、低所得者層向けの手頃な価格の賃貸住宅をさらに開発することも提案している。また、開発業者に対してインセンティブや税制優遇措置を提供し、住宅を建設して手頃な価格で販売できるようにすることも考えられるとしている。
コロナ、戦争……….相次ぐ世界的な混乱
今は大きな買い物をする時期ではなさそう。
これだけ原油価格が上がり、流通や素材の生産が滞っている今、住宅価格に大きな影響があるのは想像に難くないと言えそうですね。多くのパーツを必要とする住宅の新築には価格の高騰に加え、建築期間の長期化も考えられそうですね。
日本でも半導体不足、先月の東北の地震、ウクライナ戦争などの影響で新車販売にも多大な影響があるようで、今購入しても納車が秋、車種によっては来年になるものもあるようです。そんな状況で中古車市場の価格が上がり、車種によっては中古車でも新車価格を上回る高値がついているものもあるようです。庶民は今は大きな買い物はせず、じ〜っと市場が落ち着くのを待つのがよさそうですね。
ランキンングにも一応参加し始めした。
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